2024년 경기도 동두천 신축 빌라 낙찰 후기 (입찰가, 수익률, 명도까지 다 공개)

3번째 도전만에 받은 첫 낙찰.
입찰가부터 명도, 매도까지, 모든 과정을 적나라하게 공개합니다.
초보자의 눈으로 경험한 경매, 그 현실은 어땠을까요?

 

 

🧩 1. 왜 이 매물을 선택했는가

당시 가진 자본금은 2,000만 원도 되지 않았습니다.
서울은 말도 안 되고, 수도권의 소액 가능한 빌라 위주로 찾던 중
동두천의 한 건물 내 여러 호실이 동시에 나온 경매 물건을 발견했습니다.

📍 물건 개요

• 위치: 경기도 동두천시 동두천동
• 감정가: 약 1억5800만
• 유찰 후 최저가: 약 7,700만 원
• 주변 시세: 약 9,500만 원
• 조건: 2021년 준공, 4층(로얄층), 엘리베이터 有
• 임차인 없음(공실 추정)
  
  

목표 수익은 500만 원.
첫 도전이었기에, 리스크를 최소화한 전략이었습니다.

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📊 2. 입찰 & 낙찰 결과

• 입찰가: 7,892만 원
• 경쟁: 단독 입찰
• 낙찰 성공

처음엔 “운 좋게 단독 낙찰인가?” 싶었지만, 이 다음부터가 시작이었습니다.

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🔧 3. 예상 밖의 명도 과정

명도 후 집 내부 및 외부 풍경

 

공실이라 문 열고 바로 들어가면 되는 줄 알았는데...
해당 빌라 전체가 경매로 넘어가며 시공사 + 경비업체가 단체 행동을 시작합니다.

모든 문에 “임의 개문 금지” 안내문이 붙어 있었고,
적힌 번호로 전화하니 **“밀린 관리비와 공사비를 내야 문을 열어준다”**는 말까지 들었습니다.
(이때부터 경매의 현실을 깨닫기 시작했죠.)

결국, 강제집행 절차로 전환했습니다.

• 인도명령 신청 → 강제집행 신청 → 집행 계고 → 강제집행까지
• 총 2개월 소요
• 비용 발생 (하지만 다행히 손볼 곳 없이 깨끗한 상태)
  
  

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💰 4. 매도 & 수익 계산

강제집행 당일, 곧장 부동산에 매물을 내놓았습니다.
놀랍게도 그날 집을 보러 온 손님에게 바로 매도.

• 매도가: 9,000만 원
• 순수익: 약 900만 원 (법무사, 대출이자 등 제외 후)

초심자의 행운이었지만, 그 이면엔 치밀한 사전 조사와 준비가 있었습니다.

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📌 5. 초보자의 깨달음

가장 인상 깊었던 문장 하나.
“법적 절차대로 진행하는 경우가 없어야 한다.”

처음엔 이해 못 했습니다.
하지만 직접 겪어보니, 법대로 간다는 건 시간과 비용이 최대로 든다는 뜻이었죠.

• 입찰가 책정
• 대출자서
• 법무비 조율
• 인도명령 & 강제집행 신청
  모든 것이 처음이었지만, 결과는 뜻밖의 대성공이었습니다.
  
  

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💬 6. 여러분은 어떤 도전을 고민 중이신가요?

경매에 대해 궁금하신 점, 또는 비슷한 고민이 있으신가요?
댓글로 남겨주세요.
제가 직접 경험한 범위 내에서 도움 드리겠습니다 :)